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<title>ブログ</title>
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<title>信託された抵当権の抹消登記のご依頼がありました。</title>
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抵当権抹消登記のご依頼がありました。抹消対象である抵当権はもとから借入ていた金融機関から別の金融機関に抵当権移転登記がされていましたが、今回のご依頼では、抵当権移転登記の原因が「年月日債権譲渡（信託）」となっていました。気になるのは、この抵当権抹消を行う際に添付書類が増えたり、何か特別な手続きが必要になるのかなど、少し不安でしたが、結論としては、通常の抵当権抹消登記と全く同じでした。登録免許税も１物件１，０００円です。違いが出るのは申請書の記載事項ですが、不動産登記法１０４条※に規定されているとおり、抵当権抹消と同時に信託登記の抹消を行う必要がある点に注意し、下記のように記載します。なお、抵当権抹消登記は、権利者（不動産所有者）と義務者（債権者）の共同申請構造ですが、信託抹消は、受託者の単独申請でできるため、複合的な申請構造となりますが、やることは変わりませんのでそれほど意識しなくても大丈夫かと思います。また、通常は別々の権利がある場合は申請書を２件に分けて申請すべきですが、前述の不動産登記法１０４条のとおり、一括申請で行う必要があるため、原因も抵当権の抹消原因と信託の抹消原因の２本立てで記載をすることになります。登記の目的何番抵当権抹消及び信託登記抹消原因抵当権抹消令和●年●月●日解除信託登記抹消信託終了権利者所有者義務者債権者添付書類登記原因証明情報（解除証書など）登記識別情報（もしくは登記済証）代理権限証明情報会社法人等番号登録免許税不動産個数×１，０００円不動産の表示省略参考※不動産登記法１０４条（信託の登記の抹消）
第百四条信託財産に属する不動産に関する権利が移転、変更又は消滅により信託財産に属しないこととなった場合における信託の登記の抹消の申請は、当該権利の移転の登記若しくは変更の登記又は当該権利の登記の抹消の申請と同時にしなければならない。
２信託の登記の抹消は、受託者が単独で申請することができる。
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<link>https://nerima-law.jp/blog/detail/20260204151008/</link>
<pubDate>Wed, 04 Feb 2026 15:50:00 +0900</pubDate>
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<title>住所不明者の相続登記で注意すべき点</title>
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先日少し特殊な案件の相続登記の依頼を受けました。被相続人は日本国籍を有する日本人、相続人は行方不明者で外国籍の配偶者と、弟です。相続人が外国籍の方はよくあるケースですが、本件の場合、相続人である配偶者が行方不明者で日本に住所を置いた形跡がなく、住所が不明でした。不在者である外国籍の方には不在者財産管理人として法律事務所の弁護士の先生が就任されており、選任審判書には当該外国籍の方の住所は「不明」と記載されていました。既に裁判所の許可（権限外行為許可）を得て被相続人名義の不動産につき、当該行方不明者と弟が共有名義で相続する旨の遺産分割協議に調印済みでした。早速法務局に「住所不明」として行方不明者名義の相続登記が可能であるか相談票を送りましたが、「住所不明」で登記することはできませんとの連絡を受けました。その後法務局との協議を重ね、行方不明者の住所を今回に限り被相続人の最後の住所で登記させてもらえる事になりました。上申書は特につけなくても大丈夫と言われましたが、管轄法務局によっては違う判断になるかもしれません。無事登記できる運びとなり一安心しました。
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<link>https://nerima-law.jp/blog/detail/20251202085946/</link>
<pubDate>Tue, 02 Dec 2025 09:26:00 +0900</pubDate>
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<title>相続放棄申述受理証明書について</title>
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相続放棄申述受理証明書とは？家庭裁判所に対して相続放棄が行われた事実を公的に証明する書類のことです。相続放棄により「はじめから相続人ではなかった」と扱われるため、相続放棄した相続人は、被相続人の借金の返済義務を免れることができます。但し、相続放棄した事実は申立を行った本人、家庭裁判所しか事実がわからないので、相続放棄した事実を証明する文書として相続放棄申述受理証明書が必要となります。家庭裁判所に対して交付申請を行う際の必要書類です・「相続放棄受理証明書交付申請書」に必要事項の記入及び捺印（認印可）記載が必要な事項１．事件番号※相続放棄後、家庭裁判所から送付される通知書に記載されています。２．申請人の住所氏名連絡先TEL３．証明書が必要な通数・収入印紙１通１５０円分貼付・被相続人と請求する本人との関係性を証明する書類のコピー（戸籍謄本など）※請求でできる方は、相続放棄をした本人、利害関係人（他の相続人や債権者）。・請求者の住民票（本籍地記載のもの）コピー・返信用封筒（切手１１０円分貼付）
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<link>https://nerima-law.jp/blog/detail/20250910083934/</link>
<pubDate>Wed, 10 Sep 2025 09:14:00 +0900</pubDate>
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<title>外国人を所有権の登記名義人とする登記の申請</title>
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令和６年４月１日以降、外国人を不動産の登記名義人とする登記申請を行う際、カタカナ表記と併せてローマ字氏名を申請情報として記載する必要があります。その際は、そのローマ字氏名を証する情報も添付しなければなりません。記載例登記権利者東京都○○区○○町一丁目２番３号ジョン・スミス（ＪＯＨＮＳＭＩＴＨ）■ローマ字氏名を証する情報（１）日本に住所がある場合→日本の住民票（２）日本に住所がない場合で旅券を所持している場合→旅券（パスポート）の写し※但し以下の要件を備えている必要あり①登記申請の受付の日において有効な旅券の写しであること。
②ローマ字氏名の記載のあるページの写し③有効期間の記載及び写真の表示のあるページの写し④旅券の写しに原本と相違がない旨の記載及び登記名義人となる者等の署名又は記名押印がされていること。（３）（１）（２）いずれにも該当しない場合（登記名義人となる者等が住民基本台帳に記録されていない外国人であって、旅券を所持していない場合）→上申書上申書の記載要件は以下のとおりです。①登記名義人となる者等のローマ字氏名②当該ローマ字氏名が当該者のものであること③旅券を所持していない旨④以上①～③に相違ない旨の記載⑤当該外国人本人の署名又は記名押印。
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<link>https://nerima-law.jp/blog/detail/20250822065047/</link>
<pubDate>Fri, 22 Aug 2025 07:59:00 +0900</pubDate>
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<title>不動産がある場合の遺産分割協議書の書き方</title>
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亡くなった方が自宅不動産を所有していて、その自宅の売却を考えている場合、名義人を誰にするかで悩まれる方が多いです。相続人全員が共有名義人となって売却する方法も一つの方法ですが、売却時に共有者全員が当事者として買主との間で売買契約を締結し、代金決済時にも全員が出席しなければならず関係者全員で予定を合わせるのも大変です。相続人が２名などであれば、まだましですが、それ以上の人数となるとスムーズに進まないと思います。相続人としては自分の取り分の売却代金さえ受領できればいいので、遺産分割協議書の書き方を工夫して相続人１名を名義人として、売却時に代金を分配できる方法があります。遺産分割協議書の記載方法のポイントは以下のとおりです。①相続人の任意の１名に相続させる旨②売却代金から諸経費（固定資産税、仲介手数料、その他の費用）を差し引いた金額を相続人全員に分配する旨指定を受けた相続人は、自分の単独名義で登記できますし、売却時も自分だけで契約締結、代金決済が可能です。
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<link>https://nerima-law.jp/blog/detail/20250715094502/</link>
<pubDate>Tue, 15 Jul 2025 10:08:00 +0900</pubDate>
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<title>不動産登記における所有者の氏名・住所についての改正です。</title>
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不動産登記における所有者の氏名・住所についての改正です。令和７年４月２１日以降に所有権の移転などの登記をする場合は、申請書に検索情報として以下の情報を記載する必要があります。１．氏名
２．氏名の振り仮名３．住所
４．生年月日
５．メールアドレス今までは、住所、氏名のみ申請書に記載すればよかったですが、改正後はそれに加えて２．４．５．も記載が要求されます。「申出」とありますが、ほぼ義務化となっております。【日本人の場合の記載例】権利者住所東京都●●区●●町一丁目２番３号氏名甲野一郎氏名ふりがなこうのいちろう生年月日平成１３年１月１日メールアドレス12ky60cs@*****.com※赤太字の部分が今回４月２１日からの追加記載部分となる情報です。【外国人（日本国籍を有しない）の場合の記載例】権利者住所●●県●●市●●町２丁目３番４号氏名ジョン・スミス（ＪＯＨＮＳＭＩＴＨ）生年月日２００３年２月１０日メールアドレスxx174aabbcc@****.com※赤太字の部分が今回４月２１日からの追加記載部分となる情報です。メールアドレスの部分でよくある相談ですが、名義人以外の例えば不動産購入者の奥さんや子供などのメールアドレスを検索情報として申し出ることができるかという質問を受けます。申出が必要なメールアドレスはあくまで「登記名義人のメールアドレス」となりますので、第三者のメールアドレスは申出ができません。とお答えしております。メールアドレスをお持ちでない方に関しては、申請書に「権利者Ａにつきメールアドレスなし」と記載すれば良いみたいです。なお、今回追加となった上記赤字部分の情報は、登記簿には記載されません。従来通り、登記簿に記載される情報は、住所氏名のみとなります。なぜこのような改正がおこなれたかについてですが、所有者の住所や氏名が変わった場合、法務局が職権で住所、氏名の変更登記ができるようにするためです。法務局内で定期的に住基ネットにアクセスをして変更の有無を確認するようです。ただ、変更を確認できたとしても法務局で勝手に登記はできないので、職権で登記する前に所有者に申出があっメールアドレスに承認通知（職権で登記してよいか）が届きますので、その同意があったあとに職権で登記されることになります。もし「メールアドレスなし」で申出ている場合は、新住所宛てに書面でお知らせが届きますのでそれに承認する旨回答をすることになります。
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<link>https://nerima-law.jp/blog/detail/20250514150152/</link>
<pubDate>Wed, 14 May 2025 16:01:00 +0900</pubDate>
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<title>相続人中に判断能力が不十分な方がいる場合の相続について</title>
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当事務所での相続手続きのご相談を受ける中、相続人中認知症等で判断能力が不十分な方がいらっしゃる場合、どうしたらよいのかというご相談を多く受けます。例えばお父さんが亡くなられてご高齢のお母さん（認知症状あり）、そのお子さんが数名いるという状況です。民法上は配偶者であるお母さんが１／２、お子さん数名が残りの１／２を頭数で分けあう計算となります。仮にお父さんの遺産が自宅の土地建物と預金があるとしたら、何もしなければ自宅と預金が上記の割合で相続されることになります。全ての遺産に対し、上記の分け方でいくと色々と不都合が生じるため、自宅はお母さんが住んでいるのでお母さんが相続、預金は子供たちで分け合うというような細かい取り決めをする場合は相続人全員で合意をし、遺産分割協議書というタイトルで書面化する必要があります。この遺産分割協議書は契約行為となりますので、当然に相続人全員に判断能力、意思能力が求めれます。今回の例で考えるとお母さんは判断能力が不十分といえますので、原則遺産分割協議はできないという結論になりそうです。では絶対にできないかというとそうではなく、お母さんに家庭裁判所で選ばれた後見人をつけてその後見人がお母さんの代わりに他の相続人と話し合い遺産分割協議を行うことになります。しかし、単に相続だけを行うために後見人をつけるというのはハードルが高いかもしれません。理由としましては、後見人はお父さんの相続のことを解決するための制度ではなく、お母さんが亡くなられるまで続くこと、１年に１回家庭裁判に財産目録、収支状況等を書面で報告する義務があるためです。後見人に専門家が就くか否かでも異なります。後見人が身内であるお子さん等も就任できますが、通帳等の財産管理や家計簿なども細かく記録を取る必要があります。我々司法書士等の専門家が後見人に就任する場合は、本人の財産（この場合はお母さんの財産）から報酬を支払う必要があります。報酬については勝手に決めるのではなく、家庭裁判所が本人の財産額から判断して無理のない金額を決定します。また、後見人をつけた状態で遺産分割協議を行うには、家庭裁判所の判断を仰ぐ必要があります。これは被後見人であるお母さんの財産的な利益を守るためです。実際の家庭裁判所からは、遺産分割協議を行う場合、お母さんの法定相続分である１／２の確保をするように言われることがほとんどです。このように相続人中に判断能力が不十分な方がおられるケースでは、クリアすべき課題が多いのが実情です。
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<link>https://nerima-law.jp/blog/detail/20241127090325/</link>
<pubDate>Wed, 27 Nov 2024 09:44:00 +0900</pubDate>
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<title>相続に関する無料相談会実施中です</title>
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相続登記義務化が施行されて早くも半年になりました。現在相続登記義務化のお話に限らず多くの相続にまつわるご相談、お問い合わせをいただいており、大変ご好評をいただいております。当事務所では相続全般（相続の進め方、税金など）のご相談を幅広く受け付けておりますので、ご興味がありましたらご相談くださいませ。
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<link>https://nerima-law.jp/blog/detail/20241007142321/</link>
<pubDate>Mon, 07 Oct 2024 14:29:00 +0900</pubDate>
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<title>抵当権の抹消登記手続のご依頼につきまして</title>
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<![CDATA[
抵当権の抹消登記の特設ページを開設しました。https://nerima-law.jp/feature/20240819081409/おかげ様で多くのお客様から手続きのご依頼を承っております。抵当権の抹消登記の際、ただ抹消登記だけを行えばいいケースと、一緒に別の事実関係に基づく登記を行わないと申請が受理されないケースがあります。当事務所としましてもできるだけ分かりやすくお客様のお手間をお掛けしないようにひと手間でも省力化できるようマニュアル化を進め、顧客満足度を高めていきたいと思っております。どうぞよろしくお願いいたします。
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<link>https://nerima-law.jp/blog/detail/20240819092509/</link>
<pubDate>Mon, 19 Aug 2024 09:26:00 +0900</pubDate>
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<title>代表取締役等住所非表示措置について【司法書士が解説】</title>
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現行法では、会社や法人の代表者の住所は登記事項であり省略することは不可能でしたが、令和６年１０月１日からは、一定の要件を満たせば、一部非表示とすることが可能となりました。市区町村まで（東京都においては特別区まで、指定都市においては区まで）記載されます。登記簿のイメージ東京都練馬区東大泉一丁目１番１号→東京都練馬区代表取締役甲野太郎代表取締役甲野太郎注意点・代表者の住所は公開するのが原則であり、非表示とする申し出があった場合のみ法務局は対応する。・登記事項証明書に表示されないだけであって、法務局への情報の更新は必要。そのため非表示後に代表者の住所変更があった場合は登記申請が必要。・非表示にした場合、後々登記事項証明書等によって会社代表者の住所を証明することができないこととなるため、金融機関から融資を受けるに当たって不都合が生じたり、不動産取引等に当たって必要な書類（会社の印鑑証明書等）が増えたりするなど、一定の支障が生じることが想定される。そのため、非表示の申し出には慎重な判断が要求される。
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<link>https://nerima-law.jp/blog/detail/20240702234026/</link>
<pubDate>Wed, 03 Jul 2024 00:04:00 +0900</pubDate>
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